مكانة الرهن والمرتهن في الرهن
- يقوم الرهن بذلك عندما يحتاج مبلغًا معينًا من المال يساوي قيمة العقار الذي يريد الرهن بيعه.
- تم الاتفاق على أنه يمكن تسجيله رسميًا في السجل العقاري ويجب ألا يتم تسجيله.
- الرهن يجب أن يكون هناك اتفاق على أن المرتهن قد تلقى أموالاً من القائم بالرهن وأن حيازة العقار يحتفظ به القائم بالرهن حتى يتم سداد القيمة المالية المتفق عليها.
- يمكن للمقرض التصرف في العقار المرهون في حالة عدم قيامه بدفع القيمة المالية المتفق عليها في العقد.
- يمكن للمقرض أيضًا بيع العقار المرهون وأخذ الأموال التي أعطاها للمراهن.
- في حالة عدم امتثال الراهن للشروط المتفق عليها في العقد ، يحق للراهن الرجوع إلى القانون واتخاذ قرار قسري عند الحصول على ملكية العقار من المالك ، أي حق الحجز.
- في حين أنه في حالة قيام الراهن بدفع الأقساط والأقساط وتأخره باستمرار في سداد القسط التالي ، مما يتسبب في خسارة الراهن لأمواله ، فإن القائم بالرهن سيصدر طلبًا بالدفع.
- بعد توجيه تحذير إلى القائم بالرهن ، غالبًا ما يأمر التحذير المرتهن بدفع قيمة القسط المتبقية إلى محكمة أو سلطة قضائية.
- في حالة رفض القائم الرهن سداد قيمة الأقساط ، يجب على المرتهن التوجه إلى المحكمة واسترداد ملكية العقار من المرتهن إلى المرتهن.
- وطالما دفع المرتهن الأقساط في موعدها دون الإخلال بالشروط المتفق عليها فيصبح العقار ملكه بشرط أن يحافظ عليه ولا يضيعه ولا يخفض سعره.
- كما أن للمقرض كل الحق في الاستمرار في التعامل مع الممتلكات المرهونة والاعتراض على تصرفات المالك الحقيقي من أجل الحفاظ على الممتلكات المرهونة.
- إذا تعرض العقار للتلف أو حدث له شيء يؤثر على قيمته المالية ، يمكن للمقرض أن يصلحه ، ويمنع العقار من التعرض للخطر ويزيد السعر الذي سيعود به المرتهن.
- يجوز للراهن أيضًا بيع العقار المرهون مقابل اتفاق بين المشتري والمرتهن في اتفاقية الشراء على أن يدفع المشتري للمراهن الأقساط المتبقية من المرتهن.
- العقار هو ملك للمرتهن طوال فترة الرهن ، حتى لو استفاد من العقار بأي شكل من الأشكال ، وسيأخذ المرتهن والمرتهن الأموال التي تعود عليه من الأرباح وسيحصل عليها فقط قيمة التعهد. القسط المتفق عليه.
- يمكن للمقرض التصرف في العقار إذا كان مسجلاً في سجل كاتب العدل ما لم يثبت العكس.
- يختلف موقف المرتهن والمقترض والمرتهن الذي هو المقرض لكل نوع من أنواع الرهن العقاري.
- في حالة الحجز على أموال البيدق ، يكون للمراهن الأولوية في دفع كامل الأقساط المالية أثناء المزاد على أموال المدين إلى رهينة المدين.
- بما أن الدائن له الحق في الشراء ، في حين أن المرتهن قد عرض العقار للبيع.
- الفرق الوحيد بين صك الثقة والرهن العقاري هو أن المرتهن هو الشخص الذي يتم أخذ الأموال منه ، بينما في اتفاقية إدارة الرهن ، يأخذ المرتهن من البنك.
ميزات الرهن العقاري
- إنه لا يفقد الوعد بعصبة العينين بشكل دائم.
- تظل ملكية العقار في يد القائم بالرهن حتى يقوم بتسديد الرهن الذي التزم به.
- يجب على المرتهن تسجيل عقد الرهن لدى الجهات القضائية حفاظاً على حقه.
- تحديد حرية تصرف المرتهن في الشيء غير المنقول موضوع الرهن باستثناء سداد الأقساط المالية المستحقة للمرتهن.
- يمكن للمقرض أن يتصرف تحت إشراف المحكمة في بيع الممتلكات المرهونة باستخدام القوة القسرية عندما يرفض الدفع.
- لا تزيد الفائدة المالية المتفق عليها بين المرتهن والمراهن حتى عندما يرتفع سعر العقار.
أنواع الرهون العقارية
بعض الأنواع تنتشر بين الناس وهي:
- رهن ثابت رسمي لمدة ثلاثين وخمسة عشر سنة.
- قرض عقاري قصير مع فترة سداد 5 سنوات فقط حسب الاتفاقية.
- رهن عقاري طويل الأجل يتم سداد أقساطه على مدى أربعين سنة أو أكثر.
- كل هذه الأنواع تزيد من سعر الفائدة المقدم للمقرض حسب فترة السداد.
أولا ، الرهن العقاري الثابت
- هنا ، في هذا النوع من الرهن العقاري ، يلتزم المرتهن ، وهو المقترض ، بدفع سعر فائدة ثابت لا يتغير وفقًا للفترة الممتدة المتفق عليها في العقد.
- كما أن الرهون العقارية لا تتأثر بارتفاع أسعار الفائدة المتداولة في السوق.
- بينما في الحالة التي تنخفض فيها القيمة المالية لقيمة الفائدة ، يلجأ المرتهن إلى الرهن العقاري الكلاسيكي ، حيث يطلب الرهن من الرهن العقاري إعادة حساب قيمة الرهن العقاري والفائدة.
ثانياً: الرهن العقاري القابل للتحويل
- وهنا قيمة الفائدة على القسط ليست ثابتة وغير قابلة للتجديد ، بل تتغير حسب ارتفاع أو انخفاض الاهتمام في السوق.
- في معظم الحالات ، يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر السوق الحالي.
- يتميز هذا النوع من الرهن العقاري بحقيقة أن السداد لا يستغرق وقتًا طويلاً.
- ومع ذلك ، في حالة ارتفاع معدل الفائدة لهذا النوع ، لا يلتزم القائم بالرهن بدفع أكثر مما تم الاتفاق عليه.
- في كلتا الحالتين ، سواء كانت الفائدة مرتفعة أو منخفضة ، لا يمكن توقع حدوثها في المستقبل.
شروط الرهن العقاري
- وفاء القائم بالرهن بدفع القيمة المالية المتفق عليها مع الدائن أو الدائن.
- مصادرة العقار من الرهن في حالة عدم الامتثال للسداد خلال المدة المتفق عليها بعد تبليغه دعوة للدفع.
- في حالة تمكن المقترض أو المرتهن من دفع النسبة المالية المتفق عليها في دفعة واحدة ، يوافق الطرف الآخر على ذلك بالاتفاق على القيمة المالية في العقد.
- يجب تضمين حكم ينقل جميع المسؤولية إلى التركة في حالة وفاة أي من الطرفين.
- يجب أن يكون العقد مكتوباً بشكل يوضح توافر شرط القبول والعرض بين الطرفين.
- يجب أن يكون كلا الطرفين في سن قانونية وأن يكون كل منهما قد بلغ السن القانونية.
- يجب أن يكون العقار المرهون ظاهرًا وملموسًا ويجب أن يمتلك القائم بالرهن صك ملكية العقار.
الرهن العقاري هو أحد العقود المبرمة بين المرتهن والمراهن ، على غرار القرض المالي. يسمح هذا النوع من الاتفاقية لمقرض الامتياز والمدين المحجوز بالاحتفاظ بجميع الحقوق التي تنص عليها الاتفاقية. تعتمد أنواع الرهون العقارية على حالة السداد التي يدفعها مقرض الرهن العقاري في حالة السوق.